Hyra ut i andra hand

Reglerna skiljer sig beroende på vad du hyr ut. Den här guiden handlar om hyresrätt, alltså en lägenhet du själv hyr av en hyresvärd. Äger du bostaden, till exempel en bostadsrätt eller ett hus, läs Hyra ut bostadsrätt i andra hand.

Kort sagt

• Du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
• Hyran får inte vara högre än din egen hyra plus ett tillägg för möbler på högst 15 procent och det som ingår, till vad det kostar dig.
• Hyresgästen kan få tillbaka för mycket betald hyra.
• Den nya privatuthyrningslagen från 1 juli 2026 gäller inte andrahandsuthyrning av hyresrätter.

Steg 1: Be om samtycke

Fråga hyresvärden skriftligt innan du hyr ut. Berätta varför, till vem och hur länge.

Säger hyresvärden nej kan du ansöka hos hyresnämnden. Nämnden kan ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl. Exempel som brukar godtas:

• arbete eller studier på annan ort
• att du ska provbo med en partner
• en längre vistelse utomlands

Tillståndet begränsas till viss tid, i regel högst ett år åt gången. Nämnden ger bara tillstånd om hyran du tänker ta inte är högre än lagen tillåter, se steg 2.

Risken: hyr du ut utan samtycke eller tillstånd kan du förlora ditt förstahandskontrakt.

Steg 2: Räkna fram hyran

Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får hyran inte vara oskäligt hög. Utgångspunkten är:

1. Din egen hyra till hyresvärden.
2. Ett tillägg för möbler och utrustning, om lägenheten hyrs ut möblerad. Tillägget får vara högst 15 procent av din egen hyra.
3. Kostnader som ingår, till exempel el och bredband. De får inte tas ut till mer än vad de kostar dig.

Exempel: din hyra är 9 000 kr per månad. Lägenheten är möblerad och el och bredband ingår för 700 kr per månad. Med det högsta möbeltillägget, 15 procent, blir hyran högst 9 000 + 1 350 + 700 = 11 050 kr per månad.

Kalkylatorn Hyra vid uthyrning räknar ut den högsta hyran med dina siffror. Den utgår från 10 procent för möbler, som godtogs för möbler av normal standard i ett hovrättsavgörande från 2022 (RH 2022:28), och du kan ändra det upp till lagens tak på 15 procent.

Tar du för mycket kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om att du ska betala tillbaka det som betalats för mycket, med ränta, för upp till två år tillbaka. Hyr du ut utan samtycke eller tillstånd och dessutom tar för hög hyra kan det vara ett brott som ger böter eller fängelse. En för hög hyra kan också göra att du förlorar ditt förstahandskontrakt.

Steg 3: Skriv kontraktet

Ett andrahandskontrakt brukar innehålla:

• parternas namn och kontaktuppgifter
• adress och vilka utrymmen som ingår
• hyrestid, gärna samma period som ditt tillstånd gäller
• hyran och vad som ingår
• uppsägningstid
• möbellista med skick
• att andrahandshyresgästen inte får hyra ut vidare
• en bilaga med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens beslut

Besittningsskydd: en andrahandshyresgäst får normalt inget besittningsskydd under de två första åren. Hyr du ut längre än så kan ni skriva ett avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Det avtalet har särskilda krav.

Steg 4: Uppsägning

När hyrestiden är obestämd är uppsägningstiden tre månader, räknat till månadsskiftet. Har ni avtalat bestämd tid gäller särskilda regler. Läs Säga upp hyreskontrakt.

När du bör prata med en jurist

• Hyresvärden har sagt nej och du vill överklaga.
• Hyresgästen har bott i lägenheten längre än två år och vägrar flytta.
• Hyresgästen kräver tillbaka hyra.
• Du vill hyra ut en lokal eller ett fritidshus.

Vanliga frågor

Får jag hyra ut min hyresrätt i andra hand utan att fråga? Nej. Du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.

Gäller samma regler om jag hyr ut ett rum och bor kvar? Nej, då är hyresgästen inneboende. Läs Hyra ut rum i egen bostad.

Får jag ta ut en deposition? Ja, det är vanligt att avtala om det. Skriv i kontraktet hur stor den är och när den betalas tillbaka.

Källor

• Hyra ut bostad i andra hand, Sveriges Domstolar – uppdaterad 2023-09-15, läst 2026-09-29
• Jordabalk (1970:994), 12 kap. 39–42, 45, 45 a, 55 och 55 f §§, Sveriges riksdag – ändrad t.o.m. SFS 2026:1498, läst 2026-09-29
• Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026, Sveriges Domstolar – läst 2026-09-29

Guiden är allmän information och inte juridisk rådgivning om din situation.