Hyra ut rum i egen bostad

Hyr du ut ett rum och bor kvar själv kallas hyresgästen inneboende. Vilka regler som gäller beror på om du äger bostaden eller hyr den själv.

Vilken lag gäller?

Den nya lagen gäller avtal från 1 juli 2026. Äldre avtal följer de regler som gällde när avtalet skrevs. Har du en inneboende med ett sådant äldre avtal räknar våra kalkylatorer inte på uppsägning eller hyra. Prata med en jurist om du behöver ändra eller säga upp avtalet.

Hyran

I en bostad du äger bestämmer ni hyran själva för avtal från 1 juli 2026. Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande uthyrningar. Jämför med andra rum som hyrs ut i området, i samma storlek och med samma möblering. Kalkylatorn Hyra vid uthyrning visar vad bostaden kostar dig, så att du vet vilken hyra som täcker dina kostnader.

I en hyresrätt får hyran för rummet inte vara högre än en andel av din egen hyra som motsvarar hur stor del av lägenheten du hyr ut, plus ett tillägg för möbler på högst 15 procent av din hyra och det som ingår till vad det kostar dig.

Skriv alltid ut vad som ingår i hyran: el, bredband, tvättstuga, tillgång till kök och badrum.

Uppsägning

• Bostad du äger, avtal från 1 juli 2026: tre månader, till månadsskiftet, för både dig och hyresgästen när avtalet gäller tills vidare.
• Hyresrätt: hyreslagens regler gäller. Kalkylatorn räknar inte på det fallet i första versionen.

Privatuthyrningslagen ger inte hyresgästen någon rätt att bo kvar när avtalet sagts upp på rätt sätt. Kalkylatorn för uppsägningstid räknar ut sista dagen för avtal i en bostad du äger.

Skatt

Hyresintäkten ska deklareras. Du får dra av:

• 40 000 kr per år och bostad, fördelat om ni är flera ägare
• i villa eller radhus: dessutom 20 procent av hyresintäkten
• i bostadsrätt: dessutom den del av månadsavgiften som hör till rummet
• i hyresrätt: dessutom den del av din hyra som hör till rummet

Överskottet beskattas med 30 procent. Hyr du ut för mindre än avdragen blir det ingen skatt. Källa: Skatteverket.

Exempel (förenklat): Robin hyr ut ett rum i sin villa för 4 000 kr i månaden, alltså 48 000 kr per år. Avdragen blir 40 000 kr plus 20 procent av 48 000 kr, det vill säga 9 600 kr. Totalt 49 600 kr i avdrag, mer än intäkten, så ingen skatt ska betalas.

Vad kontraktet ska innehålla

• parternas namn och kontaktuppgifter
• vilket rum som hyrs ut, och vilka gemensamma utrymmen hyresgästen får använda
• hyran, betalningsdag och vad som ingår
• hyrestid och uppsägningstid
• regler för gäster, städning, husdjur och rökning
• möbler i rummet
• eventuell deposition och när den betalas tillbaka

När du bör prata med en jurist

• Du hyr ut flera rum till olika personer, eller fler än två bostäder.
• Du hyr ut korta perioder till turister.
• Hyresgästen vägrar flytta efter uppsägning.
• Du hyr ut i en hyresrätt och hyresvärden har invändningar.

Vanliga frågor

Är det skillnad på inneboende och andrahandshyresgäst? Ja. En inneboende hyr ett rum medan du själv bor kvar. En andrahandshyresgäst har hela bostaden. Läs Hyra ut i andra hand.

Får jag hyra ut rum till en student utan kontrakt? Det går, men ett skriftligt kontrakt skyddar er båda.

Behöver jag säga till bostadsrättsföreningen? Det kräver normalt inte samtycke när du bor kvar, så länge det inte medför men för föreningen eller någon annan medlem.

Källor

• Privatuthyrningslag (2026:772), Sveriges riksdag – läst 2026-09-29
• Jordabalk (1970:994), 12 kap. 41, 45 och 55 §§, Sveriges riksdag – ändrad t.o.m. SFS 2026:1498, läst 2026-09-29
• Hyra ut privatbostad, Skatteverket – läst 2026-09-29

Guiden är allmän information och inte juridisk rådgivning om din situation.