Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Den 1 juli 2026 ändrades reglerna för dig som hyr ut din egen bostad. Den gamla lagen om uthyrning av egen bostad ersattes av en ny privatuthyrningslag (2026:772), och reglerna för när en bostadsrättsförening ska godkänna andrahandsuthyrning justerades. Den här guiden går igenom vad som gäller nu, steg för steg.

Kort sagt

• Du behöver fortfarande styrelsens samtycke innan du hyr ut hela lägenheten. Säger styrelsen nej kan du ansöka hos hyresnämnden.
• Hyran bestäms nu i första hand av er överenskommelse. Den gamla modellen, där hyran räknades fram ur lägenhetens värde och kostnader, gäller inte för nya avtal.
• Uppsägningstiden är tre månader för båda parter när avtalet gäller tills vidare.
• Avtal som skrevs före 1 juli 2026 följer fortfarande de gamla reglerna.

Steg 1: Få föreningens samtycke

Att hyra ut hela bostadsrätten i andra hand kräver samtycke från styrelsen. Ansök skriftligt och beskriv varför du vill hyra ut, till vem och under hur lång tid.

Styrelsen kan säga nej. Då kan du vända dig till hyresnämnden, som kan ge tillstånd om du har ett godtagbart skäl och föreningen saknar goda skäl att vägra. Skäl som brukar godtas är till exempel:

• arbete eller studier på annan ort
• att du ska provbo med en partner
• att du ska hyra ut till en nära anhörig
• att lägenheten är svår att sälja

Tillståndet gäller normalt en begränsad tid, och föreningen får ta ut en avgift för andrahandsuthyrning om stadgarna tillåter det.

Nytt från 1 juli 2026: att du hyrt ut tidigare får bara vägas in mot dig om uthyrningen skett i betydande omfattning. Lagen säger nu också tydligare att det räknas som andrahandsuthyrning om du inte själv använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning.

Hyr du ut utan samtycke riskerar du att förlora bostadsrätten. Det är den största risken i hela guiden, så börja här.

Steg 2: Kontrollera att den nya lagen gäller dig

Privatuthyrningslagen gäller när en privatperson hyr ut ett hus eller en del av ett hus, till exempel en bostadsrätt. Den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad, om du själv hyr bostaden med hyresrätt eller om uthyrningen gäller fritidsändamål.

Hyr du i stället ut en hyresrätt i andra hand gäller andra regler. Läs guiden Hyra ut i andra hand.

Steg 3: Sätt hyran

För avtal från 1 juli 2026 bestämmer ni hyran själva, som ett fast belopp i kronor. Hyresgästen kan ändå vända sig till hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande privatuthyrda bostäder. Om nämnden sänker hyran kan du behöva betala tillbaka mellanskillnaden.

Ni kan avtala om att el, vatten och värme betalas efter faktisk förbrukning. Ni kan också avtala om att hyran räknas om efter ett index. En ny hyra får då gälla tidigast när den tidigare hyran har gällt i minst ett år.

Så sätter du en rimlig hyra: jämför med liknande lägenheter som hyrs ut privat i samma område. Hur stora är de, hur är de möblerade och vad ingår? Skriv i kontraktet vad som ingår i hyran och vad som betalas separat.

Kalkylatorn Hyra vid uthyrning visar vad lägenheten kostar dig per månad: avgift, ränta och drift. Det är en bra utgångspunkt när du jämför med andra hyror. Lagen sätter inget tak utifrån dina kostnader för avtal från 1 juli 2026. För avtal från före 1 juli 2026 räknar kalkylatorn ut den högsta hyran enligt de gamla reglerna.

Steg 4: Skriv ett kontrakt

Ett skriftligt kontrakt gör det tydligt för båda parter vad som gäller. Det bör minst innehålla:

• parternas namn och kontaktuppgifter
• vilken lägenhet det gäller och vilka delar som ingår, till exempel förråd eller parkering
• hyrestid: tills vidare, eller bestämd tid med start- och slutdatum
• hyran i kronor, när den ska betalas och vad som ingår
• uppsägningstid
• möbler och inventarier, gärna som en lista med skick
• regler för husdjur, rökning och andrahandsuthyrning vidare
• att föreningens samtycke finns, med datum

Steg 5: Uppsägning och avflytt

När avtalet gäller tills vidare kan både du och hyresgästen säga upp det med tre månaders uppsägningstid, räknat till månadsskiftet. Enligt de gamla reglerna hade hyresgästen en månads uppsägningstid. Den skillnaden är viktig om ert avtal är skrivet före 1 juli 2026.

Hyresgästen har inte rätt att bo kvar när avtalet sagts upp på rätt sätt. Vid allvarliga fel, som obetald hyra eller störningar, kan du säga upp avtalet i förtid.

Skatt

Hyresintäkten är skattepliktig, men du får göra avdrag. För bostadsrätt är det 40 000 kr per år och bostad plus den del av månadsavgiften som hör till uthyrningen. Överskottet beskattas med 30 procent. Källa: Skatteverket, se nedan.

När du bör prata med en jurist

Prata med en jurist om du:

• vill hyra ut kortare perioder till många olika gäster, till exempel via Airbnb
• hyr ut fler än två bostäder
• har fått nej av både föreningen och hyresnämnden
• redan har en tvist med hyresgästen

Vanliga frågor

Gäller de nya reglerna mitt gamla kontrakt? Nej. Avtal som ingicks före 1 juli 2026 följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad.

Får jag hyra ut ett rum utan föreningens samtycke? Ofta ja, om du själv bor kvar. Läs Hyra ut rum i egen bostad.

Måste kontraktet vara skriftligt? Det är det enda sättet att i efterhand kunna visa vad ni kom överens om.

Källor

• Privatuthyrningslag (2026:772), Sveriges riksdag – läst 2026-09-29
• Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026, Sveriges Domstolar – läst 2026-09-29
• Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. 10–11, 18 och 20 §§ samt 9 kap., Sveriges riksdag – ändrad genom SFS 2026:776, läst 2026-09-29
• Hyra ut bostadsrätt i andra hand, Sveriges Domstolar – skäl som brukar godtas, läst 2026-09-29
• Hyra ut privatbostad, Skatteverket – läst 2026-09-29

Guiden är allmän information och inte juridisk rådgivning om din situation.